2003年國土部下文強調，“停止別墅類用地的土地供應”，十余年間，國家多次發文強調禁止向別墅供地，此項規定的出臺源于這樣一個現實：我國耕地面積逐年減少，別墅用地量大，因此必須嚴格控制，以確保守住全國耕地面積不少于18億畝的紅線。然而“禁墅令”下催生出大量的“類別墅”。
“禁墅令”下的藍田樣本
陜西藍田縣是農業縣。2008年，即國家首發“禁墅令”第五年，一個規模浩大的地產項目“白鹿溪谷”著手準備，地點位于藍田縣藍關鎮榆林村、文劉坡村。2012年該項目開始規劃修建，目前已初具格局。宣傳資料介紹，白鹿溪谷位于西安白鹿原生態旅游觀光帶，占地面積343畝，建筑面積30萬平方米，涵電梯洋房，聯排，老年公寓多種產品類型。
“白鹿溪谷，一個有山、有水、有塬、有溫泉的世外桃源……”如宣傳資料所講，“曾經這里是一片水稻地，水肥地美。”榆林村村民說。據了解，藍關鎮榆林村現有村民1600余人，10年前，人均耕地尚有1畝左右，僅僅過去10年，人均耕地迅速下降到不足半畝。
公開資料表明，白鹿溪谷由陜西秦達房地產開發有限公司開發，該公司隸屬于陜西能源集團，屬于陜西省國有企業。該地產項目區位優勢明顯，距離省會西安市不足30千米，背靠秦嶺，與輞浴河（灞河支流）相鄰。從現有已建成的房屋看與別墅建筑風格極為相似：三層樓房、獨門獨戶、帶小花園、每三戶為一聯排。在位于藍田縣的白鹿溪谷營銷中心記者了解到，該項目除了低層住宅外，還規劃修建有6層的電梯洋房，老年公寓，及溫泉會所，后續還將把臨近的輞浴河打造成濕地公園。銷售人員告訴稱，此處銷售的低層住宅即是別墅。 養老地產VS別墅群
對于上述銷售人員的表述，陜西秦達房地產開發有限公司總經理王紅兵極力否認，“從來沒有宣稱過這是別墅，個別銷售人員不能代表整個項目，我們做的是養老地產。”然而其官方網站上“戶型展示”欄介紹其戶型有“別墅B2曼香雅墅、別墅C1香庭淺秋等”。在藍田縣的營銷中心，記者看到該項目的《建設工程規劃許可證》項目用地為“住宅”。據了解，在建筑規范文本里，并無“別墅”的稱法，規劃即一類用地二類用地，一類用地為高檔住宅區，三層及三層一下的低層建筑。因無“別墅”稱法，在審批中容易出現漏洞。同時，多個消息源證實“白鹿溪谷”項目相應手續都已具備。
早在2003年2月，國土資源部曾出臺通知，要求清理各類園區用地、加強土地供應調控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應”。2006年12月份，國土資源部、國家發改委把別墅類房地產開發項目列入《禁止項目目錄》。2010年，國土資源部出臺通知，再次提出“要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。2012年6月18日，國土資源部和國家發改委聯合發布關于實施《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》的通知，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定。容積率1.0成為判斷是否為別墅的一個指標。
陜西秦達房地產有限公司總經理王紅兵稱，“我們是國有企業，怎么能違反國家規定呢？專家建議的養老地產的容積率不能超過0.8，咱們的項目早就超過了0.8。”并表示，“白鹿溪谷”就是一個養老地產。據了解，該項目的資料宣稱其容積率為1.08。事實上，要做到一個項目整體容積率大于1并不復雜，開發商通常的手法是“高低搭配”，同一個項目中既有高層又有別墅，于是整體的容積率很輕松就超過了1.0。
“禁墅令”十余年，別墅屢禁不止
至于上述“白鹿溪谷”項目是養老地產還是別墅項目，尚有待相關部門的核定。但類似的情況在藍田縣絕非孤例。
2006年，藍田縣國土資源局在借修建辦公樓時，修建11棟“獨體”住宅樓，“獨體”住宅樓分別分配給縣國土局領導班子、個別享受科級待遇的中層干部以及個別縣級領導和一名縣級領導的親戚。這些“獨體”住宅樓即是別墅。后經有關部門調查核實，這些“獨體”小樓并未取得相關手續，11名相關人員因嚴重違法違紀被處理，其中包括3名縣級領導干部。 近日，當地媒體曝出，藍田縣秦嶺北麓，五棟疑似別墅的建筑物對外出售，這些建筑物并無土地、規劃、建設等手續。地處陜西中部的秦嶺山脈，因其良好的生態體系，被譽為“中國綠肺”，近些年也被曝出有大量的別墅存在。
隨著有關“禁墅令”政策規定的不斷出臺，更多的建筑項目游走在別墅與非別墅的邊緣。但一個不爭的事實是，大量的良田耕地被占用。對于像榆林村的村民來說，世代依靠的土地也將會成為稀缺資源。
“禁墅令”十余年，別墅屢禁不止，大量“類別墅”悄然存在，占用大量耕地良田，新形勢下，確保全國耕地不少于18億畝的紅線，該如何堅守？
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